Alves Nunes Advogados

Com o tempo, é comum que o valor do aluguel contratado fique defasado em relação aos preços praticados atualmente para imóveis semelhantes na mesma região. Um advogado de ação revisional de aluguel orienta locadores e locatários sobre quando é possível buscar essa atualização judicialmente e como conduzir o processo da forma mais eficiente.

O prazo de três anos

A Lei do Inquilinato estabelece que, após três anos de vigência do contrato de locação, sem que tenha havido acordo entre as partes sobre o valor, tanto o locador quanto o locatário podem propor a ação revisional para adequar o aluguel ao valor de mercado. Esse prazo existe justamente porque a inflação acumulada ao longo do tempo costuma criar uma defasagem significativa entre o valor contratado originalmente e o valor real de mercado do imóvel.

Quem costuma propor a ação

Na maioria dos casos, é o locador quem propõe a ação revisional, buscando ajustar o aluguel para cima diante da valorização do imóvel e da inflação acumulada. No entanto, dependendo das condições do mercado imobiliário local, também é possível que o locatário tenha interesse em propor a ação, especialmente quando os preços de imóveis semelhantes caem e o valor contratado se torna proporcionalmente mais alto do que o praticado atualmente na região.

A perícia técnica

Para embasar o pedido de revisão, geralmente é necessária uma perícia técnica que avalie o valor de mercado do imóvel, considerando fatores como localização, estado de conservação, tamanho e comparação com imóveis semelhantes disponíveis na região. Esse laudo pericial costuma ser determinante para a decisão do juiz sobre o novo valor a ser fixado, servindo como base técnica objetiva para a atualização do aluguel.

Diferença entre revisão e reajuste

Muitas pessoas confundem revisão e reajuste de aluguel, mas são institutos jurídicos distintos. O reajuste é aplicado anualmente, com base em um índice previsto no próprio contrato, como o IGP-M ou o IPCA, sem necessidade de intervenção judicial. Já a revisão exige uma ação judicial específica, e busca corrigir uma defasagem mais estrutural entre o valor contratado e o valor real de mercado, algo que o reajuste automático, por si só, muitas vezes não é suficiente para acompanhar ao longo dos anos.

Negociação antes da via judicial

Antes de ingressar com a ação revisional, é recomendável tentar uma negociação direta entre locador e locatário, apresentando dados concretos sobre o valor de mercado de imóveis semelhantes na região. Muitas disputas sobre o valor do aluguel são resolvidas amigavelmente dessa forma, evitando os custos e o tempo de tramitação de um processo judicial, embora a via judicial permaneça disponível sempre que o consenso não for alcançado entre as partes envolvidas.

Redução do valor do aluguel

Embora a ação revisional seja mais associada ao aumento do aluguel, ela também pode ser usada pelo locatário para pedir a redução do valor, quando o preço de mercado está abaixo do que está sendo pago atualmente. Essa possibilidade costuma surgir em períodos de retração do mercado imobiliário, quando os valores de locação caem de forma geral, tornando o contrato original desproporcional à realidade do momento.

Duração do processo

O tempo de tramitação de uma ação revisional de aluguel varia conforme a complexidade da perícia necessária e a carga de processos do Judiciário na região onde a ação é proposta, mas costuma levar alguns meses até a definição do novo valor pelo juiz responsável pelo caso. Durante esse período, o valor original do contrato continua sendo devido, até que uma decisão judicial determine a alteração, seja em caráter provisório, seja de forma definitiva ao final do processo.

Definitividade do novo valor

Uma vez transitada em julgado a decisão que fixa o novo valor do aluguel, esse valor passa a valer para as partes até que um novo pedido de revisão seja possível, o que só pode ocorrer após decorridos novos três anos de vigência do valor atualizado. Essa regra garante estabilidade contratual às partes, evitando disputas constantes sobre o valor do aluguel em intervalos muito curtos de tempo.

Fale com um advogado especialista

Seja para atualizar um aluguel defasado, seja para se defender de um pedido de aumento considerado excessivo, contar com orientação jurídica adequada faz diferença significativa no resultado da ação revisional. Um advogado de ação revisional de aluguel em Porto Alegre analisa o contrato e o mercado imobiliário local para indicar a melhor estratégia. Você também pode conhecer mais sobre a atuação do escritório em Direito Imobiliário em www.alvesnunesadvogados.com.br/imobiliario.html e em www.nunesrodriguesadvogados.com.br/advogadoimobiliario.html.