Alves Nunes Advogados

Quando o locatário deixa de pagar o aluguel, o proprietário precisa conhecer os caminhos legais disponíveis para recuperar o valor devido. Um advogado de cobrança de aluguel orienta sobre a execução da dívida, sobre a responsabilidade dos fiadores e sobre as garantias disponíveis para proteger o patrimônio do locador.

Responsabilidade solidária entre locatário e fiadores

O contrato de locação costuma prever que o locatário e seus fiadores respondem de forma solidária pelas obrigações assumidas. Isso significa que todos são considerados devedores principais pela totalidade da dívida, e não apenas por uma parte proporcional dela. Quando o pacto de fiança não prevê o benefício de divisão, cada fiador pode ser cobrado individualmente pelo valor integral do débito, cabendo a ele, se quiser, buscar posteriormente o ressarcimento dos demais devedores solidários.

A ação de execução de aluguel

O contrato de locação, quando devidamente assinado e com testemunhas, tem força de título executivo extrajudicial, o que permite ao locador buscar diretamente a execução judicial dos valores em atraso, sem necessidade de discutir previamente a existência da dívida em um processo de conhecimento. Essa via costuma ser mais rápida do que uma ação de cobrança comum, já que avança diretamente para a fase de penhora de bens quando o devedor não paga voluntariamente após ser citado.

Penhora do imóvel do fiador

Uma das principais garantias do locador em contratos com fiança é a possibilidade de penhorar o imóvel do fiador para satisfazer a dívida, mesmo quando esse imóvel é o único bem residencial da família do fiador. A legislação estabelece essa possibilidade como uma das exceções à regra geral de impenhorabilidade do bem de família, justamente para dar efetividade à garantia oferecida na locação.

Limites para a multa moratória

O contrato de locação pode prever multa em caso de atraso no pagamento do aluguel, mas essa multa moratória não pode ultrapassar 10% do valor do débito em atraso, conforme entendimento consolidado nos tribunais. Cláusulas que estabeleçam percentuais superiores a esse limite costumam ser consideradas abusivas e podem ser reduzidas judicialmente, mesmo que o locatário tenha assinado o contrato concordando com o valor original estabelecido.

Prazo de prescrição para cobrar aluguel

As parcelas de aluguel não pagas prescrevem em três anos, contados a partir da data em que cada parcela deveria ter sido paga pelo locatário. Isso significa que o locador precisa agir dentro desse prazo para não perder o direito de cobrar judicialmente as parcelas mais antigas, o que reforça a importância de não deixar a dívida se acumular por longos períodos antes de buscar orientação jurídica e iniciar o processo de cobrança adequado.

Documentação necessária para a cobrança

Para iniciar a execução de aluguel, é fundamental reunir o contrato de locação original assinado, os comprovantes de não pagamento das parcelas em atraso, e eventual notificação extrajudicial enviada ao locatário informando sobre o débito pendente. Quando o contrato foi registrado em cartório ou possui reconhecimento de firma das assinaturas, isso pode facilitar ainda mais a comprovação da autenticidade do documento perante o juízo responsável pela execução.

Cobrança de aluguel após o despejo

Um erro comum é acreditar que a retomada do imóvel por meio da ação de despejo extingue automaticamente a dívida de aluguéis já vencidos e não pagos. Na verdade, o despejo resolve apenas a questão da posse do imóvel, mas os valores em atraso continuam sendo devidos e podem ser cobrados separadamente por meio de execução, seja no mesmo processo, seja em ação autônoma proposta posteriormente pelo locador.

O seguro fiança como alternativa

Cada vez mais locadores e locatários optam pelo seguro fiança como forma de garantia locatícia, dispensando a necessidade de um fiador pessoa física. Nessa modalidade, uma seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento em caso de inadimplência, mediante o pagamento de uma apólice, geralmente custeada pelo locatário. Embora reduza o desgaste de buscar um fiador disposto a assumir o risco, essa alternativa costuma ter custo mensal adicional para quem aluga o imóvel.

Fale com um advogado especialista

Diante de um aluguel em atraso, agir rapidamente e com a estratégia correta faz diferença significativa na velocidade de recuperação do crédito. Um advogado de cobrança de aluguel em Porto Alegre analisa o contrato de locação e a situação específica do devedor para indicar o caminho mais eficiente para a cobrança. Você também pode conhecer mais sobre a atuação do escritório em Direito Imobiliário em www.alvesnunesadvogados.com.br/imobiliario.html e em www.nunesrodriguesadvogados.com.br/advogadoimobiliario.html.