Alves Nunes Advogados

Morar em condomínio traz benefícios como segurança e infraestrutura compartilhada, mas também gera conflitos que, com frequência, precisam de intervenção jurídica para serem resolvidos. Um advogado de condomínio orienta síndicos, condôminos e administradoras sobre como lidar com essas disputas dentro dos limites estabelecidos pela lei e pela convenção condominial.

Cobrança de taxas condominiais

A inadimplência de taxas condominiais é uma das disputas mais recorrentes na vida em condomínio, e afeta diretamente a saúde financeira do empreendimento como um todo. A convenção condominial, quando devidamente registrada em cartório, tem força de título executivo, permitindo ao condomínio buscar a cobrança judicial direta das taxas em atraso, incluindo a possibilidade de execução para satisfazer o débito acumulado pelo condômino inadimplente.

Penhora do imóvel por dívida condominial

Um ponto frequentemente desconhecido pelos condôminos é que o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que a impenhorabilidade do bem de família não se aplica a dívidas condominiais. Isso significa que, mesmo sendo a única moradia da família, o imóvel pode ser penhorado para satisfazer débitos de condomínio em atraso, uma exceção justificada pela natureza propter rem da obrigação, que acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário no momento da cobrança.

Restrição de acesso a áreas comuns

Uma prática que ainda ocorre em alguns condomínios, mas que não encontra amparo na jurisprudência, é a tentativa de restringir o acesso de condôminos inadimplentes a áreas comuns, como piscina, salão de festas ou academia, como forma de pressionar o pagamento da dívida. Os tribunais entendem que essa prática configura constrangimento ilegal, mesmo quando a dívida é legítima, já que o meio adequado de cobrança é a via judicial, não a restrição de direitos básicos de convivência do condômino.

Direito de vizinhança e uso nocivo da propriedade

Além das regras específicas do condomínio, os moradores também estão sujeitos às normas gerais de direito de vizinhança previstas no Código Civil, que proíbem o uso nocivo da propriedade capaz de prejudicar o sossego, a saúde ou a segurança dos vizinhos. Ruídos excessivos em horários inadequados, vazamentos que afetam unidades vizinhas e obras realizadas sem autorização são exemplos de situações que podem configurar violação a esse direito, ensejando tanto medidas administrativas dentro do condomínio quanto ação judicial específica quando necessário.

Vazamentos e danos entre unidades

Um dos conflitos mais comuns entre condôminos envolve vazamentos originados em uma unidade que causam danos à unidade vizinha, geralmente localizada no andar inferior. Nessas situações, a responsabilidade pela reparação recai, em regra, sobre o proprietário da unidade de onde partiu o vazamento, ainda que o dano tenha se manifestado no imóvel vizinho. Comprovar a origem do problema, geralmente por meio de perícia técnica especializada, costuma ser fundamental para definir corretamente a responsabilidade e o valor da indenização devida entre as partes envolvidas.

Comportamento antissocial e multa

O Código Civil prevê a possibilidade de aplicação de multa a condôminos que, reiteradamente, descumprem os deveres perante o condomínio, causando incômodo constante aos demais moradores por meio de comportamento antissocial. Em casos graves e comprovados, essa multa pode chegar a até dez vezes o valor da taxa condominial mensal, uma penalidade significativa que reflete a gravidade da conduta reiterada e o impacto na convivência coletiva do condomínio.

Responsabilidade do síndico

O síndico representa o condomínio e administra o dia a dia do empreendimento, mas seus poderes não são ilimitados. Decisões relevantes, especialmente aquelas que envolvem gastos significativos ou mudanças estruturais, geralmente dependem de aprovação prévia da assembleia geral. Quando o síndico extrapola seus poderes e toma decisões unilaterais sem essa aprovação, pode ser responsabilizado civilmente pelos danos causados ao condomínio, respondendo com seu próprio patrimônio em casos de comprovada má gestão.

Contestação de decisões de assembleia

Nem toda decisão tomada em assembleia é válida e definitiva. Quando há vício na convocação, quórum insuficiente para a deliberação específica, ou decisão que contraria a convenção condominial ou a legislação vigente, é possível buscar a anulação judicial dessa deliberação. Condôminos que se sentirem prejudicados por decisões tomadas de forma irregular têm o direito de questionar formalmente a validade do que foi decidido em assembleia.

Fale com um advogado especialista

Conflitos condominiais costumam se agravar quando não são resolvidos rapidamente, afetando a convivência de todo o condomínio ao longo do tempo. Um advogado de condomínio em Porto Alegre analisa a situação específica de cada caso, seja para orientar síndicos e administradoras, seja para defender direitos de condôminos individuais. Você também pode conhecer mais sobre a atuação do escritório em Direito Imobiliário em www.alvesnunesadvogados.com.br/imobiliario.html e em www.nunesrodriguesadvogados.com.br/advogadoimobiliario.html.