Alves Nunes Advogados

Quando o locatário não desocupa o imóvel de forma amigável, seja por falta de pagamento, seja pelo fim do contrato, o proprietário precisa recorrer à Justiça para retomar a posse do bem. Um advogado de ação de despejo orienta sobre qual modalidade de despejo se aplica ao seu caso e sobre como conduzir o processo da forma mais rápida possível.

Despejo por denúncia vazia

O despejo por denúncia vazia é aplicável quando um contrato de locação escrito, com prazo superior a 30 meses, chega ao fim e o locatário não desocupa o imóvel espontaneamente. Nessa modalidade, o locador não precisa apresentar justificativa específica para retomar o imóvel, bastando comprovar o término do prazo contratual ajustado entre as partes no momento da locação.

Despejo por falta de pagamento

O despejo por falta de pagamento é a modalidade mais comum na prática forense, permitindo ao locador não apenas retomar o imóvel, mas também cobrar os aluguéis atrasados dentro do mesmo processo judicial. Diferente do que muitos locatários imaginam, essa ação pode ser ajuizada já no dia seguinte à data-limite fixada para pagamento, sem necessidade de aguardar trinta, sessenta ou noventa dias de atraso.

A possibilidade de liminar

Em determinadas situações previstas em lei, como despejo por falta de pagamento em contrato com fiança ou despejo por denúncia vazia com garantia locatícia, é possível pedir liminar de desocupação em até 15 dias. Essa medida antecipa os efeitos da sentença, permitindo a retomada mais rápida do imóvel antes mesmo do julgamento definitivo do mérito da ação, desde que preenchidos os requisitos legais específicos para cada situação.

Defesa do locatário no processo

O locatário citado no processo de despejo tem o prazo de quinze dias para apresentar contestação, defendendo-se das alegações do locador. Isso é especialmente importante quando o valor apontado como devido já foi pago, está incorreto, ou deve ser compensado por despesas condominiais extraordinárias que eram de responsabilidade do locador, mas foram pagas pelo locatário — situações que podem alterar significativamente o resultado do processo.

Purgação da mora

Uma particularidade do processo de despejo por falta de pagamento é a possibilidade de o locatário evitar a desocupação por meio da purgação da mora, que consiste no pagamento integral da dívida, incluindo aluguéis, encargos, multa e honorários advocatícios, dentro do prazo estabelecido para contestação. Quando essa purgação é feita corretamente e dentro do prazo, o processo costuma ser extinto sem que o despejo efetivamente aconteça, preservando a locação em andamento entre as partes envolvidas.

Prazo de desocupação após a sentença

Uma vez proferida a sentença determinando o despejo, a lei estabelece prazos específicos para a desocupação voluntária do imóvel, que variam conforme o tipo de ação e as circunstâncias do caso concreto. Caso o locatário não desocupe o imóvel espontaneamente dentro desse prazo, o locador pode requerer a expedição de mandado de despejo, que autoriza o oficial de justiça a promover a desocupação forçada, inclusive com o auxílio de força policial quando necessário para garantir o cumprimento da decisão judicial.

Despejo de imóveis comerciais

O despejo também se aplica a imóveis comerciais, mas com particularidades relevantes. Locatários comerciais que investiram na adaptação do ponto de venda podem ter direito à ação renovatória, um mecanismo que, quando preenchidos os requisitos legais, garante a continuidade da locação mesmo contra a vontade do locador, o que exige uma estratégia processual diferenciada em comparação com o despejo residencial comum.

Custas e honorários do processo

Em regra, a parte vencida no processo de despejo arca com as custas processuais e os honorários advocatícios da parte contrária, embora o resultado específico de cada caso possa influenciar essa distribuição. Locatários que reconhecem a dívida e buscam acordo antes do julgamento costumam conseguir condições mais favoráveis do que aqueles que resistem ao processo até a sentença final ser proferida pelo juiz.

Fale com um advogado especialista

Seja para retomar seu imóvel, seja para se defender de uma ação de despejo recebida, contar com orientação jurídica adequada desde o início faz diferença significativa no resultado do processo. Um advogado de ação de despejo em Porto Alegre analisa o contrato de locação e a situação específica de cada caso para indicar a estratégia mais eficiente. Você também pode conhecer mais sobre a atuação do escritório em Direito Imobiliário em www.alvesnunesadvogados.com.br/imobiliario.html e em www.nunesrodriguesadvogados.com.br/advogadoimobiliario.html.