Alves Nunes Advogados

Devolver um imóvel alugado antes do fim do contrato costuma gerar dúvidas sobre o valor correto da multa de rescisão. Um advogado de rescisão de contrato de aluguel orienta locatários e locadores sobre como calcular esse valor de forma justa e sobre os direitos disponíveis quando o cálculo é feito de maneira incorreta pela outra parte.

A multa de rescisão e sua proporcionalidade

A multa de rescisão antecipada, geralmente fixada em três meses de aluguel no contrato, não pode ser cobrada de forma integral quando o locatário devolve o imóvel antes do fim do prazo contratado. A lei determina que essa multa seja calculada proporcionalmente ao tempo que ainda faltava para o término do contrato. Assim, em um contrato de 12 meses do qual apenas 6 foram cumpridos, a multa deve corresponder proporcionalmente aos 6 meses restantes, e não ao valor integral originalmente fixado.

Rescisão por acordo mútuo entre as partes

Além das situações previstas em lei, locador e locatário podem sempre negociar diretamente a rescisão do contrato por acordo mútuo, definindo em conjunto o valor da multa a ser paga, ou até dispensando-a completamente, dependendo das circunstâncias e do relacionamento entre as partes envolvidas. Formalizar esse acordo por escrito, com assinatura de ambas as partes, evita disputas futuras sobre os termos exatos combinados verbalmente, especialmente quando envolve valores a serem pagos ou compensados entre locador e locatário.

Rescisão motivada por descumprimento do locador

Nem sempre a rescisão antecipada parte do locatário. Quando o locador descumpre obrigações contratuais relevantes, como deixar de realizar reparos estruturais necessários ou interferir indevidamente no uso pacífico do imóvel pelo locatário, este pode ter direito a rescindir o contrato sem pagamento de multa, e em alguns casos até buscar indenização pelos transtornos causados pela conduta inadequada do proprietário durante a locação.

O que fazer quando a multa é calculada incorretamente

Quando o proprietário ou a imobiliária se recusam a aplicar o cálculo proporcional correto, o locatário tem duas opções: questionar o valor antes de efetuar o pagamento, ou pagar sob protesto e buscar posteriormente a restituição da diferença por meio de ação judicial. Em ambos os casos, é fundamental reunir a documentação necessária, como o contrato de locação e os comprovantes de pagamento ou os descontos feitos sobre a caução.

Casos de dispensa da multa

A legislação prevê situações específicas em que a multa de rescisão pode ser dispensada, mesmo com a devolução antecipada do imóvel. O caso mais comum envolve a transferência de emprego do locatário para outra cidade, comprovada por documentação apropriada, situação em que a lei permite a rescisão sem multa, mediante aviso prévio de 30 dias ao locador sobre a intenção de desocupar o imóvel.

Responsabilidade do fiador pela multa

O fiador do contrato de locação responde solidariamente pela multa de rescisão, da mesma forma que responde pelos demais valores devidos durante a vigência do contrato, como aluguéis e encargos. Isso significa que, mesmo quando o locatário não tem condições de pagar a multa, o locador pode cobrar diretamente do fiador o valor integral devido, cabendo a este buscar posteriormente o ressarcimento junto ao locatário original.

A vistoria de saída

A vistoria de saída é um documento fundamental no processo de rescisão, já que registra o estado do imóvel no momento da devolução, comparando-o com a vistoria inicial feita na entrada. Esse documento evita cobranças indevidas por danos que já existiam antes da locação, ou que decorrem do desgaste natural pelo uso normal do imóvel, distinguindo essas situações de danos efetivamente causados pelo locatário durante o período de locação.

Devolução da caução

Após a rescisão do contrato e a devolução do imóvel em condições adequadas, o locador deve restituir a caução dada em garantia, descontando apenas eventuais débitos pendentes devidamente comprovados. Embora não exista prazo legal fixo para essa devolução, o costume do mercado e o princípio da boa-fé contratual indicam que ela deve ocorrer em prazo razoável após a vistoria de saída, evitando reter o valor sem justificativa por tempo indeterminado.

Fale com um advogado especialista

Calcular corretamente a multa de rescisão evita prejuízos tanto para quem devolve o imóvel quanto para quem precisa receber a compensação devida pela quebra antecipada do contrato. Um advogado de rescisão de contrato de aluguel em Porto Alegre analisa o contrato e a situação específica de cada caso para orientar sobre o valor correto e sobre os direitos disponíveis. Você também pode conhecer mais sobre a atuação do escritório em Direito Imobiliário em www.alvesnunesadvogados.com.br/imobiliario.html e em www.nunesrodriguesadvogados.com.br/advogadoimobiliario.html.